湘潭市雨湖区沿江段老旧小区改造配套基础设施建设项目（大码头-关圣殿）
时间： 2023-09-27 16:11
湘潭市雨湖区沿江段老旧小区改造配套基础设施建设项目（大码头-关圣殿）
一、基本情况
小区所在地：湖南省湘潭市雨湖区沿江路以北、朝阳路以东、人民路-雨湖路以南围合区域
改造户数：2030户
改造小区：48个
楼栋数：99栋
建筑面积：18.43万平方米
投资额：8033万元（3.96万元/户，其中居民自筹用于户内改造0.5万元/户）
进度：2022年9月开工，现已完成总工程量的80%。
图1项目平面图
二、具体情况
（一）解决的核心问题
问题一：小区基础设施破旧或缺失，存在安全隐患。交通组织乱，缺少停车位及充电设施，违章建筑阻碍道路交通，居民出行不便。
改造情况：房屋防水修缮约19088.7平方米、新增屋顶安全防护栏杆约2696米、更换破损门窗约425樘、更换破损落水管约3700米、雨污分流更换错接管网约13000米、新增雨水管网约1100米、更换破损井盖280个、公共区域楼道粉刷修缮约54500平方米、道路白改黑19813平方米；对朝阳街、兴仁巷、建设巷、东升巷、自力巷线缆重新规整，对沿江西路弱电架空线缆入地敷设；新增停车位73个，生态停车位85个、汽车充电桩约31个、非机动车充电桩约176个。
问题二:小区建筑老旧，影响城市风貌，需处理好老街历史风貌还原、人文环境更新的问题。
改造情况：历史建筑修复及人文环境更新约38010.29平方米，新增历史步道240米，文化长廊27米。沿江路兴仁街至新梁街、临丰小学至古双巷统一建筑立面颜色、材质，使之与河街项目、关圣殿风貌协调一致；兴仁街内老旧小区出入口增设门头；在古双巷、建设巷入口设置牌楼，对巷道墙面植入湘商文化进行翻新，路面铺砌青石砖，进行巷道提质；对古双巷内历史建筑进行修旧如旧，形成从沿江路通往雨湖公园并游览湘潭古民居、传统文化的一条历史步道。通过拆除围墙、危房、利用闲置空坪打造口袋公园约650平方米。
问题三：社区治理水平较低，缺少专业物业管理。
改造情况：划定5个治理单元，设置物业管理用房，对窑湾街道等街道社区基础阵地进行提质改造，增设140个门禁，37套安防监控设备，通过智慧门禁、智慧车辆管理、智慧广播，以科技系统建设社区，提升社区的治理水平，加强基础治理能力。
问题四：闲置低效地块、房屋等存量资源未得到有效利用。
改造情况：盘活闲置资产，助力业态提升，推动多元主体共同参与城市更新。将闲置多年的原工人文化宫地块近期改造为临时停车场，解决周边商旅业态停车难问题。利用闲置的历史建筑张云德堂、古双巷一号民居，进行修复，采用“以用代保”的方式，置入新功能、注入新生机，打造为社区物业管理用房、驿站及社区图书室等场所。
（二）改造内容与资金筹措情况
项目总投资8033万元。其中，财政资金方面5460万元，占总投资68%，由中央财政、中央预算内资金2738万、省级财政资金88万以及政府专项债2634万组成。社会资本方面1555万元，占总投资20%。其中燃气、通讯等专业经营单位投资965万元完善管线设施；产权单位（或原产权单位）出资590万元盘活闲置资产，打造商业门面。居民出资1018万元对房屋室内装修，门面改造升级等，占总投资12%。
省建三公司计划在该片区中通过盘活原职工医院，投资约23900万元新建一所具备康复治疗、医疗护理、养老服务为一体的示范性养老机构。
方式 |
改造内容 |
策划生成的项目 |
投资额（万元） |
资金来源 |
备注（还款来源） |
城市更新（老旧小区改造） |
基础类：房屋防水修缮、屋顶安全防护栏杆、更换破损门窗、供排水设施、道路白改黑、加装电梯一台、无障碍改造 完善类：公共区域楼道粉刷修缮、新增停车位、充电桩、人行道吸水砖、生态植草砖、健身器材、安防设备、口袋公园 提升类：营造特色风貌（历史建筑修复、房屋立面整治、文化长廊、历史步道）、智慧门禁、车辆道闸 |
雨湖区沿江段老旧小区改造配套基础设施建设项目（大码头-关圣殿） （雨湖区住建局） |
8033 |
财政资金：5460万元（中央财政、中央预算内资金2738万元、省级财政资金88万元、政府专项债2634万元） 管线单位：965万元 市场主体：590万元 居民：1018万元 |
专项债券资金由项目建成后的物业服务收入、停车位收入、充电桩充电服务收入、广告费等收益进行还款。 |
将原省三职工医院升级提质为一所具备康复治疗、医疗护理、养老服务为一体示范性养老机构。 |
湘潭市白石养老康复服务中心（省建三公司） |
23900 |
省建三公司自筹措资金 |
运营收入 |
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将闲置多年的原工人文化宫地块近期改造为临时停车场，解决周边商旅业态停车难问题。 |
停车场 （大河西棚改公司） |
180 |
大河西棚改公司自筹资金 |
有偿停车收费 |
三、经验做法
（一）集中连片整体规划，彰显特色。将“位置相邻、邻里相望、文化相连、生活相关”的沿江段大码头、古梁巷和关圣殿3个社区，打破传统小区的局限，科学划分改造单元，集中连片更新，最大限度挖掘片区的经济社会价值，统一规划、统一施工，成片改造。以规模促效益，对小区进行功能完善与空间挖潜，打造“5-15分钟生活圈”完整美好社区，系统解决片区内老旧小区基础性问题、适度优化沿江路城市形象与河街相呼应、挖掘可盘活的闲置资产、有序提升片区综合治理能力，彰显雨湖特色，打造湘潭城市更新样板。
（二）聚焦百姓“急难愁盼”，补齐短板。聚焦“8+15”（“水电路气网梯安治”和“菜食住行购、教科文卫体、老幼站厕园”）改造清单，按照“基础类必须改、完善类选择改、提升类尽力改”的原则，确保质量安全，严格控制成本，既解决下水堵、屋面漏、楼难爬等群众“急难愁盼”的里子问题，又量力而行解决小区外配套设施难题，补齐物管、停车、卫生防疫等短板，做到里子面子双提升、区内区外双到位。
（三）五大更新理念贯穿全程，激发市场活力。项目结合老旧小区改造的经验做法，融入城市更新理念，推进沿江片区有机更新。通过基础设施更新（消除建筑、市政管网安全隐患）、交通组织更新（梳通街巷毛细血管，打造沿江健行道）、人文环境更新（延续城总文化，提升沿江环境品质）、治理结构更新（提升社区治理能级，推进建管一体）、商旅业态更新（盘活闲置资产，助力业态提升）的“五大更新”，打造老旧小区改造升级版。省建三公司拟投入2.39亿元，通过盘活原职工医院，拟建一所具备康复治疗、医疗护理、养老服务为一体的示范性养老机构-白石养老康复服务中心。同时，充分挖掘特许经营资源，完善充电桩、快递柜等便民设施，并建立“互利共赢”的长效收益回报机制。
（四）历史文化保护与传承相融合，厚植文化底蕴。千年雨湖孕育了独特的城总文化，项目以“城总印记，潭城新韵”为规划目标，通过提炼湘潭地域文化元素，在城市更新中让城市“颜值”彰显地域内涵 。关圣殿沿线节点以湘商记忆为文化主题，围绕以会馆文化延伸、商贸经济为骨干构架的湘商文化，以红色文化与湘商文化的多元融合，打造古韵街区，体验最原真的十八总老城文化。兴仁街节点以食在兴仁为文化主题，提炼兴仁街文化特色，打造特色餐饮、夜市经济文化，延续“乡愁”，焕发新活力。新梁街以创意新梁为文化主题，挖掘新梁街的文化底蕴，对片区进行微空间、微环境改造，打造市井文化、特色商业街巷。通过延续历史文脉，传承老湘潭文化韵味、焕发片区活力。
